Publié le : 14 février 20209 mins de lecture
Un impayé de loyer renvoie à l’impossibilité pour un locataire de s’acquitter de son loyer et des charges y relatives, un coût pour le bailleur qui ne peut supporter ces charges sans en subir le préjudice, notamment en ce qui concerne son investissement. Toutefois, en tant que propriétaire, il ne peut prendre sur lui d’expulser le locataire de son logement sans lui-même tomber sous le coup d’une infraction. En matière d’expulsion, la loi est claire : seul un huissier en a le droit, après une décision de justice. Mais il existe une démarche préalable à cette procédure d’expulsion. Il est important de la suivre. Elle porte aussi bien sur les voies de recours dont dispose le propriétaire que sur la procédure de résiliation du contrat. Voici ce qu’il faut savoir sur l’expulsion locative.
Démarche avant la procédure d’expulsion
La démarche devant présider à toute expulsion du locataire exige du bailleur la saisine préalable de l’assureur de son locataire, s’il dispose d’une assurance garantissant le loyer impayé. Si ce dernier bénéficie d’une garantie Visale, le bailleur aura plus de facilité dans ce sens. Il peut aussi saisir le garant du locataire, c’est-à-dire celui qui se serait porté comme caution pour lui. Dans ce sillage, rappelons que si le locataire bénéficie d’une allocation de logement, le bailleur peut directement s’adresser à l’organisme y afférent afin qu’elle lui soit reversée. Il est considéré qu’il existe un impayé lorsque la dette du locataire est le double du loyer hors charge. Si ces différents recours qui, il faut le rappeler, doivent se faire après le premier loyer impayé, se soldent par un échec, la prochaine étape sera pour le bailleur de résilier le bail.
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La procédure de résiliation du bail
La clause résolutoire est la colonne dorsale de cette procédure. Il s’agit d’une disposition du contrat de bail qui prévoit l’expulsion directe du locataire en cas d’insolvabilité ou de non-paiement de loyer et des autres charges à la période convenue par les deux parties. Cette clause se trouve dans l’essentiel des contrats de bail. En l’absence de cette disposition dans le contrat, la démarche à engager par le bailleur pour démêler le litige locatif nécessite une résiliation judiciaire.
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Résiliation avec clause résolutoire
Dans le cas où la clause résolutoire est présente dans le contrat, le bailleur peut simplement contacter un huissier afin qu’il dresse au locataire ou à sa caution un commandement de payer. Ledit commandement de payer doit déterminer avec précision la somme réclamée par le bailleur. En cas de contestation de la part du locataire, il a le droit de saisir le tribunal compétent de son lieu de résidence pour régler le litige.
S’il n’existe aucune contestation de sa part, après réception du commandement de payer, il dispose de deux mois tout au plus pour s’acquitter de son dû. À sa dette pour impayé, vient s’ajouter le montant relatif à la délivrance du commandement de payer ou frais d’huissier. Il peut en tout cas faire une demande d’échelonnement du paiement auprès du juge ou solliciter une aide auprès d’un fonds de solidarité. Mais si à l’issue du délai imparti pour payer sa dette, celle-ci n’est pas réglée, le bailleur peut donner mandat à un avocat de rédiger une assignation en référé devant le juge du tribunal de son domicile. Celui-ci peut alors prononcer l’expulsion après avoir constaté la résiliation du contrat. Mais il peut aussi accorder un délai au locataire afin qu’il paye sa dette. Le cas échéant, la clause résolutoire n’a plus d’effet.
Résiliation sans clause résolutoire
En l’absence d’une clause résolution, la démarche de résiliation du contrat requiert un simple commandement. Celui-ci résulte d’une procédure de résiliation judiciaire. Par voie d’assignation, le bailleur devra saisir le tribunal de proximité. Si au regard de la situation financière du locataire, le juge ne lui accorde pas de délai pour régler sa dette, il devra non seulement constater la résiliation du contrat de bail, mais aussi prononcer l’expulsion et condamner le locataire au paiement du montant dû.
De la recevabilité de l’assignation en référé
Il ne revient pas au propriétaire de remettre au locataire l’assignation en référé devant le juge du tribunal d’instance. C’est à l’huissier de le faire. Cette assignation devra en outre être envoyée au préfet deux mois avant l’audience visant à régler le litige. Dans le cas contraire, elle sera déclarée irrecevable. Si lors de cette audience, le propriétaire a accepté d’accorder un délai de paiement au locataire et qu’il n’en a pas respecté une seule échéance, le bailleur peut entamer la procédure d’expulsion sans recourir à un juge.
La procédure d’expulsion
Avant de décrire la procédure relative à l’expulsion, il faut rappeler que tout bailleur qui se charge lui-même de l’expulsion s’expose à 3 ans d’emprisonnement et au paiement d’une amende de 30.000 euros. Si l’issue du litige impose l’expulsion du locataire, seul l’huissier a le droit de le faire quitter les lieux. Il est obligatoire que la procédure d’expulsion se fasse par un huissier. Celui-ci peut informer le locataire de sa venue. Toutefois, il est impérieux qu’il se rende à son logement uniquement les jours ouvrables, entre 6 et 21h. Cette visite a pour objet de signifier au locataire la décision d’expulsion. Le commandement de quitter les lieux doit être transmis à la préfecture par l’huissier.
Quant au locataire, dès qu’il a reçu le commandement de quitter les lieux, il dispose de deux mois à compter de la date de réception pour le faire. S’il ne manifeste aucune contestation et décide de partir, l’huissier devra procéder à un inventaire de son avoir, notamment les meubles qu’il prendra le soin de consigner dans le procès-verbal de son inventaire ainsi que l’endroit où il les aura déposés avant de récupérer les clés.
En l’absence du locataire, l’huissier devra impérativement se faire accompagner par un agent de police et d’un serrurier. Il est tenu d’établir un procès-verbal, d’enlever les meubles et de remplacer la serrure. Il prendra le soin de placarder une affiche à l’entrée interdisant l’accès au logement au locataire. Si par contre, le locataire s’oppose à la décision d’expulsion et refuse de libérer le logement, l’huissier pourra faire appel à une autorité de police pour mettre en exécution la décision d’expulsion.
Interdiction d’expulsion durant la trêve hivernale
La loi interdit formellement de procéder à l’expulsion locative au cours de la période du 1er novembre au 31 mars. La trêve hivernale s’oppose à toute décision de mettre le locataire dehors. Mais il existe des cas dans lesquels cette trêve ne s’applique pas. C’est le cas lorsque le logement en question se trouve dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril. Il en va de même dans l’hypothèse où, suite à l’expulsion, il est proposé au locataire un autre logement correspondant à ses besoins familiaux. Dans ce cas, il importe que le nombre de pièces de ce relogement soit conforme à son besoin. La trêve hivernale ne s’applique pas si les personnes occupant une résidence principale y sont entrées par effraction (illégalement). Il en va de même des résidences secondaires. Mais si la décision d’expulsion a été prononcée au cours de la trêve hivernale, elle pourra être mise en exécution à la fin de cette période.
